Покупка недвижимости. Закулисные булыжники

Сегодня расскажу вам историю покупки земли. Я очень надеялась на то, что эта история станет положительным кейсом покупки и владения землёй для бизнеса.
Но получился другой кейс. Поучительный и достойный внимания. Особенно интересно для тех, кто собирается приобрести недвижимость на Шри-Ланке. Прочтение этой истории поможет вам прояснить что происходит во время покупки, сохранить много нервов, избежать неверных решений и не остаться обманутым.

Это печальная для нас и поучительная для вас история.

Покупка недвижимости на острове — не простое дело. Оно окутано мифами, небылицами и всякими мутными историями, которые любой местный расскажет вам. Почему — вы поймете после прочтения ⬇️

Ко мне обратилась одна женщина с запросом купить дом с участком для устройства на нем виллы с бассейнами в зоне Мадихи и Полхены. Назовём женщину Алена.
Мы показали Алене несколько вариантов. Ей понравился старый дом с большой землёй в Полхене, который требовал ремонта. Пешая доступность до пляжа. Всего около 160 метров. Стоимость была очень дешёвая для такой локации и ещё земли с постройкой. Всего 450000 рупий за перч. В Мириссе пустая земля, без дома стоит дороже. А там ещё колониальный симпатичный домик был, который после ремонта стал бы конфеткой — шикарной виллой . После постройки бассейна весь участок стал бы стоить в два раза дороже первоначальных вложений.
Мне было радостно в предвкушении того как я расскажу вам о таком крутом и успешном кейсе.

Алёна быстро решилась на покупку. Изначально она была одна и думала взять в аренду или купить землю на компанию. Очень быстро она нашла местного партнёра. Этот местный был партнёром многих заведений, которые держали австралийцы и пользовался доверием среди этих австралийцев. Алена сказала, что он очень честный и хороший человек.
Когда она сказала мне о появлении партнёра — интуиция сказала мне, что «все пропало». Но что делать? Я не в праве указывать с кем партнериться клиенту.
Мы предоставили Алене документы на землю и доказательства о том, что земля чистая (безпроблемная).
Наш юрист провел оформление задатка с Алёной и её партнёром.
Партнёр Алёны на сделке был с нами недружелюбен и холоден, что на местном языке звучало очень красноречиво и предвещало проблемы от него для нас. Партнёру не нравилось наше присутствие в сделке.

После предварительного договора и передачи задатка Алена улетела в Россию заниматься переводом на Шри-Ланку остальной части денег. В это время её партнёр с их юристом занимались открытием компаний для покупки земли.

Тут я сделаю важное и главное отступление от основной истории, что поможет вам ориентироваться и понимать что происходит по ходу пьесы.
Немного о закулисье покупки о котором часто не знают иностранные покупатели.
Землю, которую собиралась купить Алена показали нам местные, соседи и знакомые хозяина земли. Эти местные, кто показал место всегда будут выступать в качестве брокеров. Даже если они не работают в недвижимости, а просто соседи — всегда так заведено на острове, что тем кто приводит клиентов на покупку хозяин даёт процент от покупки. Обычно это 3% с покупки недвижимости. Кстати, такая же схема работает почти во всех областях на Шри-Ланке. Все всё делают за комиссию. И никак иначе.
Обычно этот факт тщательно скрывается от покупателя, клиента. Покупателю товара/услуги рассказывают что это просто по дружбе, доброте душевной, просто от нечего делать и из самых чистых и бескорыстно побуждений рекомендация хорошего места.
Покупка земли — это большие деньги и большие комиссии. Для любого местного это как сорвать куш.
Так как каждый ланкиец может выступить в качестве брокера, показав землю соседа или родственника и, так как это большие деньги, иностранный покупатель становится объектом, который все хотят переманить любыми способами. Поэтому любой ланкиец будет убеждать вас с пеной у рта в том, что выбранная вами земля плохая, нелегальная, хозяин плохой человек, агенты обманывают и любых небылиц с три короба наговорит, преследуя цель отговорить от покупки выбранного вами объекта, с которого ему ничего не светит. И предложить взамен что-то свое «проверенное» — а по факту предложить вариант, с которого он получит деньги. Он станет вашим верным слугой, он станет вашим бест френдом пока вы не купите предложенный им вариант. И он перестанет быть вашим верным слугой когда будут получены деньги (может быть это не сразу после покупки, а после строительства, где по такой же схеме ланкиец будет получать свои деведенты). И как только поток денег заканчивается бестфренд превратится в злого ланкийца (обычно так бывает).

Теперь вы понимаете…
Вернёмся к нашей Алёне.
Перед отъездом на озвученные мной сомнения на тему того, что партнера-ланкийца совсем она совсем не знает, Алена ответила, что доверяет ему. Хороший и порядочный человек.
Пока она была в Москве — её новый партнёр несколько раз ходил к нашему юристу и пытался забрать документы чтоб провести сделку без нас, со своим юристом. Также пытался договориться с хозяином земли чтоб обойти нас.
Мы, к моему большому сожалению, не получили свою комиссию при сделке задатка. А договорились что получим её только при окончательной сделке и покупке. Это была ошибка, это был опыт.
Партнёр Алёны пытался нас кинуть, избавиться от нас пока Алена была в Москве.

Алена прилетает и меняет деньги для покупки. Меняют деньги с рублей на рупии ей русские туристы-менялы, которые устроили такой бизнес на Шри-Ланке по обмену денег. Мы тогда тоже меняли деньги, но небольшие суммы. Я не взялась менять большую сумму. И не увидела никакой опасности в том, что Алена поменяет деньги через русский обменник. Я предполагала через кого конктретно она будет менять. Ничего против этих ребят не имела. Пусть заработают на своем деле (думала я наивно). Так что моя клиентка поменяла деньги.

По её приезду её фирма ещё не была готова. У Алёны были уже билеты обратно в Москву. Она прилетела только ради сделки. И вот мы сидим и ждём пока они будут готовы к сделке. Одна за другой назначенные даты итоговой сделки проходят.
Мой муж, хозяин земли и местные брокеры, что показали нам землю, начинают нервничать. До нас начинают доходить разная информация от местных информаторов о каких-то странных телодвижения за нашей спиной Алёны с другими ланкийцами, с иностранцами и русскими менялами.

Я спрашиваю Алёну в чем дело — она не говорит прямо, уклоняется от разговоров.
Когда срок становится критическим — перед самым её отъездом Алена со мной встречается и говорит, что русские менялы нашли ей юриста, который сказал ей, что земля непригодна к продаже. Также что мы Алёну обманываем и сильно наживаемся на разнице в цене от реальной. Что реальная цена намного дешевле заявленной. Что другой ланкиец тоже сказал что-то плохое про землю. Она со всеми советовалась и все её отговаривали от покупки этой земли.

Я попыталась обьяснить Алене, что это потому что все хотят предложить что-то свое, переманить ее на свою сторону чтоб получить свою комиссию с продажи. Земля была хорошая и по очень хороше цене. Я предложила Алене проверить документы у столичных независимых юристов, которых можно найти самостоятельно, без помощи партнёра, который конечно, в сговоре со своим юристом. Как и русские менялы со своим.
Но Алена этого не сделала. Видимо на тот момент она уже была на пути покупки другой недвижимости.

Мой муж и наши местные брокеры были уверены, что главный, кто пудрит мозги Алене — это её партнёр. Его мотивы очевидны. С нашей земли с покупки он не поимеет комиссию. А вот если отговорить Алёну от покупки и Алена купит то, что он ей предложит — тогда он получит свою комиссию с покупки. Он имел свое влияние на Алёну, чем и воспользовался.
После последнего разговора с Алёной мой муж пошёл разговаривать с партнёром Алёны. А я позвонила русским менялам, которые подтвердили, что отговаривали Алёну от покупки и говорили, что я её хочу обмануть и что земля непригодна к продаже. На моё предложение встретиться всем вместе у их юриста, который скажет нам, хозяину земли и нашему юристу в глаза, что земля нечистая или непригодна к покупке или что она находится в аренде (так они утверждали) они ответили отказом. Я была уверена и мы готовы были предоставить все документы о том, что земля чиста. Но ответа от менял не последовало, встречаться они не захотели.

После этого Алена начала писать мне гневно, что раз мы такие плохие (жёстко поговорили с её партнёром и менялами) — значит она не будет ничего покупать с нами.

Алена улетела обратно в РФ, предварительно купив другую землю. Пока точно не знаю через кого. Но после её отъезда её партнёр и русские менялы братались публично видимо празднуя удачную сделку.

После отъезда Алёны её партнёр секретно водил показывать для покупки другим иностранцам нашу землю. И бегал от наших разгневанных местных брокеров, которым он, конечно, ничего бы не заплатил если бы его иностранцы купили землю.

Эту землю купил в итоге местный сосед ланкиец — владелец отеля неподалёку. Человек опытный и разбирающийся — урвал лакомый кусочек.

Алена же потеряла круглую сумму задатка. Хозяин конечно не вернул ей ничего. На это он имел полное право согласно договору задатка. По сути, в её потере виноваты те, кто намеренно ввёл её в заблуждение о земле. Но Алена сказала в итоге что это мы плохие, а менялы русские хорошие ребята. Эти ребята потом ещё публично оклеветали нас на просторах сети интернет.

После такой истории я поняла, что силы неравны. Я никогда не буду так втираться в доверие клиенту чтоб его переманить.
Я буду придерживаться исключительно деловых отношений. Я не буду отговаривать от сделок или партнерств если я не уверена, что это плохая сделка. Я не буду никогда рушить чужие сделки и лезть между партнёрами из своей выгоды.
Но каждый первый ланкиец будет так делать.

Поэтому когда сейчас мне звонят и просят предложить что-то для покупки и добавляют, что у них вообще-то уже есть местный партнёр и много местных друзей — я тихо сливаюсь от такого клиента.

Кстати, теперь мы сами меняем деньги нашим клиентам).

Если вы все ещё хотите покупать недвижимость — мой вам совет — если не уверены в чистоте документов — проверьте у столичных именитых юристов, которых не знают ваши партнёры и брокеры.
И будьте готовы к тому что вас будут дербанить как тряпичную куклу, если вы будете позволять так собой манипулировать.

06 января, 2023