Покупка недвижимости и инвестициина Шри-Ланке

Хотели бы вы иметь виллу на побережье океана тропической страны Шри-Ланки?
Если вас посещают такие мысли — это статья для вас. В ней я подробно расскажу о том как можно осуществить вашу мечту.

Как можно купить недвижимость на Шри-Ланке

Все больше людей сейчас задумываются о переезде или возможности постоянной зимовки на Шри-Ланке. Некоторые хотят иметь запасное место дислокации. Другие стабильный доход со сдачи жилья, в то время пока они не на Шри-Ланке.

Но возникают множество вопросов о том как это осуществить.

А можно ли иностранцу приобрести недвижимость на острове?
Какие цены, какие условия, какие преференции, какие налоги и много других вопросов.

Я многие годы наблюдаю как русскоговорящие люди покупают (или скорее «покупают» в ковычках) недвижимость и строят дома, а потом с ними случаются разного рода проблемы. Они обращаются ко мне с просьбой помочь, когда уже поздно и помочь ничем уже нельзя. Мне очень жаль таких людей, сочувствую их беде поэтому я решила написать подробную инструкцию по покупке недвижимости на нашем острове чтобы меньше людей попадали в такие неприятные ситуации.

Давайте по порядку. Плохая и основная новость в том, что землю и дом нельзя приобрести в собственность. Но тех кто решительно настроен это не должно смутить. Потому что есть и хорошие новости. И их очень много.

Землю или дом можно преобрести на имя компании. В этой компании 51% должен быть у шриланкийца. Мы знаем как обезопасить вас юридически от шриланкийского партнера и вам расскажем. Как сделать так чтобы фактически правообладателем и бенефициаром остались вы. После того как вы сделаете компанию вы можете нанять себя на работу директором и получить долгосрочную рабочую резидентскую рабочую визу. Либо в случае единовременных инвестициях от 170000$ можно получить визу инвестора на 5-10 лет.

Можно также взять недвижимость в аренду на 99 лет с возможностью передачи прав аренды (приравнивается к продаже) и прописать кто будет являться наследником. Но в таком случае вам все равно нужно будет оформлять компанию, чтобы получить резидентскую визу и чтобы была возможность сдавать ваш объект в аренду.

Иностранцу разрешено покупать в собственность квартиру в кондоминимуме на любом этаже (даже ниже 4го этада).
На Шри-Ланке сейчас побережье застраивают и будут дальше застраивать роскошными высотками с видом на океан. Квартира на первой линии на Шри-Ланке в люксовом комплексе по стоимости квартиры в Москве… Как думаете, что лучше⚖🤔?

Преимущества покупки недвижимости на Шри-Ланке

Преимущества:
✅️ Это Шри-Ланка, тропики, прекрасная погода, пляжи и тд. Многим хочется иметь свой домик в тепле, в раю на берегу океана. Думаю, что это и есть главная мотивация у людей.
✅️ Цены до сих пор вполне недорогие по сравлению с другими странами и даже по сравнению с Россией (особенно если сравнивать с курортным районом Сочи). Сейчас можно найти недвижимость на любой бюджет.
✅️ Можно успешно сдавать в аренду жилье после покупки. Сейчас спрос на аренду высокий. Предложений хороших не достаточно, не перекрывает спроса.
✅️ При покупке квартиры от 170000$ — даётся золотая виза на 5-10 лет.
✅️ После 20и лет можно стать единоличным собственником недвижимости.

Минусы покупки недвижимости на Шри-Ланке

Хочу быть с вами честной — минусов много. И о них нужно знать:
➡️ нельзя купить в собственность землю и дом на ней.
Иностранец может только арендовать на 99 лет или купить на имя компании, где должно быть два совладельца: ланкиец — 51% и иностранец 49%. Мы делаем документы и договора таким образом, что покупатель максимально защищён. А ланкиец мало что может сделать без согласия иностранца. И это все абсолютно легально.

➡️ Недостаточно прозрачная схема покупки недвижимости — как кажется новичку. А я бы сказала, что скорее недостаточно распиарено и мало информации о покупке недвижимости на острове. Если сравнивать с Бали — на Шри-Ланке лучшие условия и безопаснее для инвесторов. Только Бали более распиарен.

Не советую этого делать

➡️ Инвестировать в чужую недвижимость. Казалось бы — все люди взрослые и все удивляются тому, что кто-то додумывается так делать — покупать недвижимость на чужое имя или вкладывать свои деньги в чужую недвижимость. А тут еще и чужая страна, где вы гость. Но у шриланкийцев есть невероятное обаяние, которое включается и выключается, когда ему надо и которое заставляет терять голову и оформлять на него недвижимость доверяя ему как лучшему другу, которому «ничего не надо». К тому же «он же сказал, что иностранец не может купить на себя недвижимость на Шри-Ланке, поэтому мы купили на его имя». И таких доверчивых очень и оочень много. Ко мне обращаются постоянно с запросом: хотим продать, но не знаем как. — А как вы продадите чужую собственность (собственность шриланкийского «друга»)?!

Даже если вы не так просты и оформили инвестиционный договор — все истории с инвестиционными договорами — это вопрос времени когда у вас с вашим «бестфрендом» и «гудгаем» начнутся проблемы. Рано или поздно — начнутся. Ко мне каждый год обращаются такие бедолаги, у которых отношения с его шриланкийским другом резко вдруг портятся после окончания строительства. К слову — 80-90 процентов гестов и отелей тут построено с помощью иностранцев, которые «испарились» после вложения своих финансов. И никакой инвестиционный договор вам не поможет — будуте бесконечно бегать по судам, тряся этой бумажкой пока ваш бывший друг распоряжается своим апгрейденым имуществом. Так что если вы решили вложиться в недвижимость шриланкийца — я не буду помогать в таких делах.

➡️ Аренда на 99 лет, которая приравнивается к покупке — это худший вариант, чем покупка на компанию. Это рискованно, потому что фактически собственник остаётся собственником. Мы не можем знать что там за человек доподлинно и не придёт ли ему в голову избавиться от арендатора каким-то способом через сколько-то лет (он может настучать, например, чтоб инвестора депортировали — такое сплошь и рядом) — тогда собственник останется распоряжаться недвижимостью в ваше отсутствие. Плюс ко всему недавно вышли ряд законов, которые упрощают собственнику возврат его недвижимости.

Особенность местного рынка

1. Каждый туктукер, сосед и даже родственник — агент. Шри-Ланка — это туристическая страна. И недвижимость, особенно в турзоне, можно назвать курортной. Это плохая новость не только для нас, но и для вас. Как только местный человек узнает, что вы хотите что-то купить (или вы ещё и не думали, а они предлагают) — вам начную предлагать разные варианты и таскать на показы. Что для вас плохого?! То что этот сосед-агент без фирмы, без своей компании — ему не дорога репутация, ему не интересно дальнейшее сотрудничество. Он хочет сорвать куш побольше и разово. Приведу пример. Как-то нам показала участок, который продается, пожилая женщина, соседка, обычная ланкийская старушка. Позже мы узнали, что старушка накинула себе 17000$ при стоимости участка около 100000$. То есть она накинула 17% от первоначальной стоимости. Это обычная практика и ещё не предел. Бывает и треть накидывают. При том что говорят, что они просто так показывают — хотят помочь по доброте душевной. Причём если вам уже показал тук-тукер, например, участок, то с ним и торговаться — ему и комиссию хозяин заплатит. Мы не будем кидать и перебивать ваши договорённости с ним (не просите). Так как кидать соседей (пусть и окуевших, жадных до денег) — плохое начало бизнеса на острове. Я не советую смотреть недвижимость с непрофессиональными агентами. Советую сразу связываться с хозяином или искать недвижимость с профессиональными агентами, которые работают на прозрачных условиях и кому репутация и работа вдолгую важнее быстрых лёгких денег.

2. Нет баз для агентов по типу Циана. На Шри-Ланке поиск и подбор недвижимости для покупки — это движение сквозь тернии. Нет никаких баз недвижимости для агентов с номерами хозяев. Мы ищем объекты под каждый запрос индивидуально.

3. Невозможно найти владельца по адресу.
В России до недавнего времени можно было заказать справку, о том кто владелец в ЕГРН.
На Шри-Ланке хотя и есть свои ЕГРН, но участки не привязаны к адресу в нашем стандартном понимании. Участки привязаны к некоторой зоне со своим названием, разбиты и пронумерованы. Если вы не знаете номер, то не узнаете и кто владелец недвижимости. Чтоб найти собственника — легального пути нет. Мы недавно проходили это, по заданию заказчика искали собственника. Это нечто за гранью нашего понимания. Квест….
Иногда кто владелец недвижимости и его контакты знают только соседи. А это априори агенты с наваром (см выше).

Выводы из всего вышесказанного:
☝️ Не доверяйте шриланкийцу каким бы хорошим он вам не казался.
☝️ Я не советую вкладывать на остров последнее или единственное. Вывести деньги с острова непросто.
☝️ Покупают на острове недвижимость те, кто действительно очень хотят тут недвижимость. И/или те кто любят и уже знакомы с островом и его особенностями.
☝️ За подбор недвижимости мы берем задаток — потому что это работа, которая забирает время и деньги. Мы лично ездим, смотрим недвижимость, проверяем документы — на это все нужны деньги. Расценки на задаток читайте ниже.
☝️ В таком серьезном деле как покупка недвижимости не доверяйте дилетантам-соотечественникам, которые пару лет знакомы со Шри-Ланкой и уже что-то продают. Это может быть очень опасно. Я писала пост о том как они могут подвести даже при аренде жилья. Если не могут справиться с арендой, то о чем говорить если речь о покупке на Шри-Ланке — как вы уже поняли непростым и серьезным делом.
☝️ В сделке с недвижимостью на Шри-Ланке мы не просто агенты как в России — наши услуги, ответственность и обязанности намного шире. Мы выступаем тут как ваши проводники и партнеры (на бумагах) — соответственно на нас ответственность. Мы ваши ангелы-хранители от ошибок, которые вы можете допустить в чужой стране, не зная языка, уклада, законов и особенностей страны.

Возможно вам показалось, что я вас хочу напугать или отговорить. Нет, я хочу чтобы вы были максимально информированы. Предупрежден — значит вооружен. Шри-Ланка — страна абсолютной экзотики, в том числе это касается рынка недвижимости.

Мне также важно, чтобы мои клиенты или потенциальные клиенты понимали эти нюансы и нашу ценность, чтобы нам было легче сработаться без проблем и недопониманий.

Другие особенности

🔸 Важно учитывать при покупке земельного участка под строительство запрещено возводить здания ближе 30 метров от линии океана.

🔸 В Шри-Ланке нет срока давности на сделки с недвижимостью, поэтому при покупке земли наш юрист тщательно проверяет всю историю владения. Это позволяет выявить возможные подозрительные сделки. Нередки случаи, когда после продажи недвижимости внезапно появляются прежние владельцы, заявляющие о своих правах и инициирующие судебные разбирательства с новым собственником.

🔸 Иностранным гражданам запрещено владеть определенными категориями земель, например, сельскохозяйственными угодьями. Поэтому перед покупкой важно убедиться, что выбранный участок может находиться в иностранной собственности.

Стоимость недвижимости на Шри-Ланке.

Вопрос сложный. Потому что цены очень разные и они скачут. Цена зависит от очень многих факторов: удалённость от океана, площадь участка, туристическая ли зона и насколько земля находится в эпицентре туризма, наличие построек на земле и их состояние, огорожен ли участок, есть ли водоёмы или соседствует ли земля с водоемами, канавами; выровнен ли участок или на нем перепады или уклон, есть ли подъезд к участку и какого качества эта дорога, проведено ли электричество и водопровод и все ли в порядке с документами, не заложен ли участок и сколько собственников и какой вид собственности… Это далеко не все вопросы, ответ на которые будет влиять на стоимость.
Мы можем подобрать вариант на любой бюджет.

Также надо учитывать, что за последние годы стоимость недвижимости на Шри-Ланке сильно возросла. В 1,5-2 раза. Поэтому если вы нашли объявление по адекватной цене — возможно это старое объявление со старой ценой. Цены растут примерно на 20-30% в год.

🙅🏼‍♀️Также будьте бдительны. Есть много объявлений с низкими ценами. Это должно насторожить. Так как на нашей практике большинство участков с заниженной ценой на проверку оказываются с плохими документами. Такую недвижимость нельзя покупать.

❓ Самый популярный вопрос по ценам на острове: от какой суммы можно купить что-то на острове?
О: по моим наблюдениям можно задуматься о покупке недвижимости имея от 40000$

Что нужно знать чтоб ориентироваться в местных ценах.

☝️На Шри-Ланке старая английская система измерения площадей — перчи. 1 перч = 25 кв.м. Все местные будут называть вам площадь земли именно в перчах.

☝️ Они считают в «лаксах», а не миллионами. 1 лакс = 100000. Соответственно 1 миллион — это 10 лаксов. 10 миллионов = 100 лаксов. Не надо заставлять местного назвать цену в миллионах или сотнях тысячах. Это сложно для них — перестроиться.

Далее я назову очень приблизительные цены чтоб было от чего отталкиваться

➡️ Пустые участки или участки с старыми домами под снос.

✔ Нетуристическая зона далеко от океана — может стоить копейки. Но начерта она вам нужна?! Вообще самая дешевая земля будет в центре острова в деревне. Но, уверена, оно вам не надо. Если только вы не собрались выращивать чай или другую культуру.
✔ Побережье, пешая доступность до океана. Слабо-туристическая местность. Цены от 8000$ за участок 100.м.кВ или от 6 лакса за перч. Считайте. Привыкайте🙃. Вот например: земля в Камбуругаме
✔ Побережье, туристическая зона. Вторая-третья линия. Цены от 13500$ за 100 мкв. От 10 лаксов за перч.
✔ Побережье первая линия в мало туристическом месте. Цены от 20000$ за 100мкв. От 15 лаксов за перч.
✔ Первая линия туристическое место. Сложно найти и мало кто продаёт. Цены могут быть астрономические. От 25 лаксов за перч пустого участка. Рекордсмен по цене район Унаватуны и около нее. Там продают по 40-45 лаксов за перч. А если еще и со строением, то… запрашивайте цены индивидуально — пишите мне в ватсап.

➡️ ДОМА, ВИЛЛЫ, КВАРТИРА, ОТЕЛИ
✔️От 50-60000$ за скромные дома, требующие доделки (у нас есть такие варианты) в средне или слабо-туристической зоне.
✔️ Земля побольше с домиком побольше в зоне до 1 км от океана. Цены от 80000$ за землю с простым домиком.
✔️ От 120000$ за дома под виллу с бассейном, требующие реставрации. В турзоне и с земле от 600 мкв.
✔️ От 90000$ за новую виллу, готовую к проживанию, в отдалении 3-15км от турзоны.
✔️ От 350000$ за виллу с бассейном.
✔️ Отель, коммерческая недвижимость для туристического бизнеса, гестхаус.
Можно приобрести гест 4-6 комнат. Минимум нужно будет 300000$
✔ Есть на продажу и отели побольше. На первой линии. Или люксовые виллы. Там порядок цен в разы выше.
От 700000$ за отель
От 1500000$ за отель на первой линии

➡️ Квартиры/ коттеджи в кондоминимумах (можно купить в собственность).
Пока на Шри-Ланке не так много квартир (за исключением Коломбо).
Дома-многоэтажки сейчас активно строятся на побережье. В основном это люксовые апартаменты. Но есть более старые строения, где цены подешевле
Выбор квартир много в столице Шри-Ланки, Коломбо и округе. Также есть в больших городах: Галле и Матара.
Чтобы купить квартиру стоит располагать суммой от 100-200000$. За эти деньги вы сможете купить 2х комнатную квартиру в Галле.
✅️ Есть практически уникальный комплекс квартир в Галле в 15 мин езды до океана. Стоимость квартир там около 35-40000$. Меблированныя и с кондиционерами! Готовая к сдаче квартира. К тому же вы будете собственником. Так как квартиры можно покупать в собственность.
✅ В Коломбо много качественных предложений и люксовых комплексов. Стоимость квартир в Коломбо от 250000$. В хороших элитных комплексах от 400-500000$. Такие квартиры можно сдавать в ваше отсутствие ланкийцам и иностранцам.

👉 Смотрите предложения на сайте в разделе «Недвижимость»

Я привела ориентировочную стоимость, которая может плавать: плюс-минус этой суммы.

ЗАКОНЫ

Законы, которые регулируют куплю-продажу недвижимости

1. The Land (Restrictions on Alienation) Act No. 38 of 2014
2. The Land (Restrictions on Alienation) Act (Amendment) No. 3 of 2017, and…
3. The Land (Restrictions on Alienation) Act (Amendment) No. 21 of 2018

Некоторые положения этого закона.
1. Краткое название.
Настоящий Закон может именоваться Законом о земле (ограничения на отчуждение).

2.Ограничение на передачу земли.
(1) Несмотря на любые положения об обратном в любом другом письменном законе, передача права собственности на любую землю, расположенную в Шри-Ланке, запрещается, если такая передача —
( а ) иностранцу; или
( b ) компании, зарегистрированной в Шри-Ланке в соответствии с Законом о компаниях, где любая иностранная доля участия в такой компании, прямая или косвенная, составляет пятьдесят процентов или более; или
( c ) иностранной компании,
если только они не освобождены от уплаты налога, как предусмотрено в разделе 3.
(2) —
( a ) В целях сохранения юридической силы передачи земли компании, зарегистрированной в Шри-Ланке в соответствии с Законом о компаниях, с долей иностранного участия менее пятидесяти процентов, доля иностранного участия в такой компании должна оставаться менее пятидесяти процентов в течение как минимум двадцати лет подряд с даты такой передачи.
( b ) Если иностранный пакет акций компании, указанной в пункте ( a ), достигает или превышает пятьдесят процентов, вопреки положениям пункта ( a ), вследствие —
( i ) изменение права собственности на акции напрямую или косвенно; или
(ii) смерть акционера такой компании и переход акций умершего акционера в соответствии с действующим законодательством о наследовании Шри-Ланки к его ближайшему родственнику, являющемуся иностранцем, передача земли, упомянутая в нем, является недействительной и не имеет юридической силы, начиная с даты увеличения иностранного пакета акций:
Однако при условии, что компания, указанная в пункте ( а ) ,—

( i ) котирующаяся на фондовой бирже Коломбо (с минимальным числом акционеров в двести в случае правления Diri Savi и одной тысячей акционеров в случае основного правления), принимает меры по сокращению своей иностранной доли участия до менее чем пятидесяти процентов в течение двенадцати месяцев с даты увеличения своей иностранной доли участия; или
(ii) за исключением компании, указанной в подпункте ( i ), принимает меры по сокращению своей иностранной доли участия до менее чем пятидесяти процентов в течение шести месяцев с даты увеличения своей иностранной доли участия,
В соответствии с положениями настоящего пункта передача земли, указанная в пункте ( а ), считается юридически действительной, начиная с даты восстановления иностранного участия в капитале такой компании до уровня менее пятидесяти процентов.

3. Освобождение от применения положений раздела 2.
(1) Положения раздела 2 не применяются к —
( б ) участок кондоминиума, указанный в Законе о собственности на квартиры:
При этом вся стоимость должна быть выплачена авансом посредством внутреннего иностранного перевода до оформления соответствующего акта передачи;

( d ) любая земля, право собственности на которую передано по закону, в дар или по завещанию ближайшему родственнику (который является иностранцем) владельца такой земли в соответствии с действующим законодательством Шри-Ланки о наследовании;
( e ) любая земля, право собственности на которую передано лицу, имеющему двойное гражданство Шри-Ланки, в значении Закона о гражданстве;

( h ) любая земля, право собственности на которую было передано компании, указанной в разделе 2(1)( b ), в течение периода, начинающегося с 1 января 2013 года и заканчивающегося на дату, на которую сертификат докладчика подтверждается в отношении настоящего Закона, при условии, что такая компания осуществляла активную деятельность в Шри-Ланке в течение периода не менее десяти последовательных лет до даты передачи такой земли;

4. Условия регистрации актов о переходе права собственности на землю.
(1) Регистратор земель не должен регистрировать документ, осуществляющий какую-либо передачу права собственности, упомянутую в разделе 2, в соответствии с положениями Постановления о регистрации документов, если такой регистратор земель не убедится, что такая передача соответствует положениям настоящего Закона.
(2) —
( a ) Несмотря на положения подпункта (1), документ, осуществляющий передачу права собственности на землю ближайшему родственнику (иностранцу) владельца такой земли, должен быть зарегистрирован Регистратором земель, при этом нотариус, удостоверяющий такой документ о передаче, удостоверяет в своем удостоверении, что получатель является ближайшим родственником владельца переданной земли, как это признано действующим законодательством о наследовании Шри-Ланки.
( b ) В случае возникновения вопроса о том, является ли лицо ближайшим родственником владельца земли или какой закон применяется к наследованию, Регистратор земель передает вопрос в Окружной суд, имеющий юрисдикцию в районе, где расположена соответствующая земля, для вынесения решения в порядке упрощенного судопроизводства.
(3) Если право собственности на землю передается компании, зарегистрированной в Шри-Ланке в соответствии с Законом о компаниях, с долей иностранного участия менее пятидесяти процентов, Регистратор земель обязан сам подтвердить, составляет ли доля иностранного участия в такой компании менее пятидесяти процентов, потребовав от секретаря такой компании представить документальное подтверждение того, что доля иностранного участия в такой компании составляет менее пятидесяти процентов от общего числа акций, выпущенных на данный момент.
(4) —
( a ) Секретарь соответствующей компании должен информировать Регистратора земель в письменной форме каждые шесть месяцев, начиная с даты регистрации соответствующего акта передачи, о том, что иностранный пакет акций такой компании не превысил пятидесяти процентов от общего количества акций, выпущенных такой компанией, в течение указанного периода в шесть месяцев.
( b ) Если иностранная доля участия в компании, указанной в пункте ( a ), достигает или превышает пятьдесят процентов, соответствующий регистратор земель должен сделать отметку об этом в соответствующем листе.
(5) Для целей настоящего раздела «Регистратор земель» означает соответствующего регистратора земельного кадастра, которому представлен документ о передаче для регистрации.

5. Ограничения на сдачу земель в аренду иностранцам.
(1) Несмотря на любые положения об обратном в любом другом письменном законе, аренда земли —
( а ) иностранцу; или
( b ) компании, зарегистрированной в Шри-Ланке в соответствии с Законом о компаниях, где любая иностранная доля участия в такой компании, прямая или косвенная, составляет пятьдесят процентов или более; или
( c ) иностранной компании,
осуществляется при условии уплаты налога на аренду земли, установленного в соответствии с разделом 6:

Однако максимальный срок действия такого договора аренды не должен превышать девяносто девять лет.

(2) Любая государственная земля, сданная в аренду таким образом, должна быть возвращена государству без каких-либо обременений по истечении срока аренды.
(3) Любая государственная земля, сданная в аренду таким образом, не может быть передана в субаренду или субаренду с нарушением положений соответствующего договора аренды или без получения предварительного письменного одобрения Министра, которому переданы земли.

5А . Налог на аренду земли не взимается с 1 января 2016 года.
Несмотря на какие-либо противоречащие положения настоящего Закона, положения, касающиеся налога на аренду земли, не применяются к аренде любой земли —

( а ) иностранцу; или
( b ) компании, зарегистрированной в Шри-Ланке в соответствии с Законом о компаниях, где любая иностранная доля участия в такой компании, прямая или косвенная, составляет пятьдесят процентов или более; или
( c ) иностранной компании,
в соответствии с договором аренды, заключенным 1 января 2016 года или после этой даты, и, соответственно, налог на аренду земли не будет взиматься, взиматься или взиматься с любого такого лица или компании в эту дату или после этой даты.

НАЛОГИ на недвижимость в Шри-Ланке: просто о сложном

НДС при покупке квартиры

Если покупаете жилье у застройщика, будьте готовы к НДС в 18%. Этот налог ввели в 2023 году (тогда он был 15%), а с 2024 года подняли до 18%. Дополнительно застройщик возьмет с вас еще 2,5% налога SSCL.

Налоги на имущество
• Долгосрочная аренда земли (до 99 лет) облагается гербовым сбором в 1%.
• Покупка недвижимости: гербовый сбор — 3% на первые 100 000 LKR и 4% на все, что выше.
• Услуги юриста за оформление сделки обычно стоят 2-3% от суммы.

Налоги для арендодателей
• Сдаете жилье? Придется платить 1% гербового сбора с арендной платы.
• Если вы зарегистрированы как плательщик НДС, то налог взимается с аренды коммерческих помещений, но не с жилых.
• Продажа нежилой недвижимости тоже попадает под НДС.

Налог на прирост капитала (CGT)
• Продаете недвижимость с прибылью? Придется заплатить 10% CGT, независимо от срока владения.
• Налог не берется, если:
• Прибыль меньше 50 000 LKR.
• Это ваше основное жилье (вы жили в нем 2 из последних 3 лет).
• Для недвижимости, купленной до 1 апреля 2018 года, расчет идет по стоимости на 30 сентября 2017 года.

СТОИМОСТЬ ОФОРМЛЕНИЯ, ЮРИДИЧЕСКИХ И НАШИХ УСЛУГ

Какие дополнительные расходы вас ждут?!

✅️ Юридическое сопровождение сделки, подготовка договора, регистрация и оплата пошлины и гербового налога — услуги юриста: около 6% в общей сложности от стоимости покупки. Точная стоимость будет после оценки недвижимости и получения кадастровой стоимости.
✅️ Наши комиссионные платит покупатель в размере 5% при сумме сделки от 100000$ и 8% при сумме сделки от 60000$ до 99000$. От 10% при сумму сделки менее 60000$.
В отдельных случаях покупатель не платит комиссию, а платит продавец.
✅️ Создание компании: 500$ за одну. При покупке на компанию нужно будет создать 2 компании.
✅️ Налог взимается после покупки. Сумма зависит от кадастровой стоимости.

ЧТО ВХОДИТ В НАШИ УСЛУГИ

Мы официальная компания на Шри-Ланке
Sunny Mirissa Company Pvt (Ltd)

Я, Виктория Планеттэр, ее директор и 11ый год на острове

Мы занимаемся арендой и продажей недвижимости преимущественно для русскоязычных клиентов.

🥇Мы первые и лучшие на рынке аренды жилья на Шри-Ланке для русскоязычных (по версии гугла и яндекса).

👨‍👩‍👦‍👦 Тысячи заявок в год, сотни клиентов🙋‍♀️🙋‍♂️. Если вы станете моим клиентом — мы будем работать с вашим обьектом, привлекать на него клиентов.

Мы предлагаем стать вам надёжным партнёром, который так нужен вам на острове.

Для своих клиентов на покупку недвижимости мы помогаем на всех этапах потому что мы заинтересованы в вашем успехе и долгосрочном сотрудричестве:
✔️ подбор обьекта;
✔️ бесплатная юридическая помощь и консультации;
✔️ присутствие на всех этапах сделки;
✔️ создание компании;
✔️ Предоставление ланкийского партнера;
✔️ проверка документов объекта;
✔️ обмен рублей на рупии для покупки/долгосрочной аренды;
✔️ дизайн-архитектурный проект;
✔️ надзор за строительными и реставрационными работами;
✔️ менеджмент объекта и сдача его в первой очереди нашей базы объектов;
✔️ надзор за обьектом в ваше отсутствие;
✔️ помощь в получении резидентской визы;

Рассматриваем партнёрство в девелоперских проектах.

АЛГОРИТМ РАБОТЫ С НАМИ

1️⃣ Вы пишите мне в ватсап свой запрос, заявку. Рассказываете что хотите купить, как, когда, какой бюджет, под какие цели, где — все свои пожелания.
2️⃣ Я предлагаю из моей базы что-то подходящее. Обсуждаем.
3️⃣ Вы высылаете свои паспортные данные и я готовлю вам договор на агентский услуги.
4️⃣ Вы оплачиваете 200-1300$ задаток за наши услуги и мы подписываем договор на оказание риелторских услуг. Эти деньги будут входить в итоговый наш гонорар в 5-10% (см выше).
Плюс на этом же этапе желательно заказать изготовление компаний, на которые вам нужно будет покупать недвижимость.
5️⃣ Далее мы ищем вам объект, который вам понравится и подойдёт под ваши цели. Предоставляем вам онлайн 10-15 объектов с полным описанием, фото, видео, локацией и нашими комментариями.
6️⃣ Вы отбираете самые подходящие. Мы проверяем документацию этих объектов.
7️⃣ Вы прилетаете, смотрите объекты, выбираете.
8️⃣ Мы открыванием счет IIA
9️⃣ Мы заключаем договор задатка, где назначаем дату основной сделки (возможно сделать без вашего присутствия).Сумму задатка устанаявлвает хозяин участка. Обычно это 10-20 тысяч долларов. Вам дают около 2-3 месяцев до основной подвалы если вам нужно. После этого клиент улетает домой и занимается переводом денег на Шри-Ланку.
🔟 Проводим основную сделку.

Шаги с 7 по 10 могут быть поменяны местами если вам будет нужно.

☑️ Расценки на задаток для начала нашего сотрудничества зависят от отдаленности локации, где вы хотите купить недвижимость от нашего проживания.
— Мирисса, Мартара, Велигама — 200$
— Ахангама, Галле, Диквелла — 350$
— Хиккадува, Тангалле — 500$
— Коломбо — 650$
— Восточное побережье — 1300$

🔥 Все консультации для клиентов бесплатные (юридические и наша помощь чтоб быстро соориентироваться в незнакомой стране).
🔥 Неограниченное число показов. Будем искать пока не найдём то, что вам понравится.
🔥 Весь наш опыт в вашем распоряжении.
🔥 Мы заинтересованы в вашем успехе. Так как ориентированы на долгосрочное сотрудничество. При желании по договоренности мы можем вести менеджмент вашей виллы или отеля.

СХЕМА

Многие покупают на имя компании, где 51% у шриланкийца. Они договариваются устно об условиях и никаких дополнительных документов не делают. Такая легкомысленность гарантирует вам проблемы. Начиная от того, что после начала бизнеса местный партнёр начинает требовать 51% дохода. До того что при продаже местный начинает требовать 51% от суммы сделки.

Схемы как можно обезопасить инвестора может быть много разных.

Наша схема как обезопасит ваши вложения от шриланкийского партнера ниже.
1. Делаем компанию #1,. Владелец компании шриланкиец. Директор в этой компании вы.
2. Делаем компанию #2, где 51% владеет компания #1, а 49% владеете вы. Компания #2 покупает недвижимость.
3. Документы о продаже шриланкицем из компании #1 с подписью и открытой датой. Это даст возможность сменить шриланкийского номинала на другого без шума и пыли.
4. Доверенность на вас на управление долей 51%.

Таким образом вы контролируете лианкицйскую долю в 51%. Без Вашего согласия не может быть проведена ни одна сделка.

Часто задаваемые вопросы

❓Есть ли защищённость прав иностранца-инвестора?!
Юридически права защищены. Фактически я б так не сказала. Так как в случае чего:
— 1. Шри-ланкиец всегда может договориться с ланкийцем. Что недоступно иностранцу.
— 2. Страна очень корумпированная и все тут можно за деньги. Но опять же — договориться может только свой человек. Белый не может быть своим.
— 3. Даже если закон на вашей стороне — суды могут длиться десятилетиями (а если приплачено и договорено — бесконечно. Причём ваш юрист в доле…)

Поэтому очень важен надежный партнер и схема, которая вас обезопасит. В этом вы можете положиться на нас.

❓При покупке недвижимости дают ли ВНЖ?
Нет. Во-первых, на Шри-Ланке нет ВНЖ вообще. Есть резиденсткие визы. Сроками на год, на 5 или 10 лет. Такие визы не связаны напрямую с покупкой недвижимости кроме визы инвестора. Резидентскую визу инвестора можно получить только при покупке квартиры дороже 170000$ и не в Коломбо. Перевод денег и покупка должны быть только по белому пути через инвестиционный счет IIA.

❓Я могу купить недвижимость по туристической визе?
— Да, именно так.

❓Как тогда оставаться на острове легально после покупки недвижимости если я не могу получить визу инвестора?
Вы можете находиться на острове безвыездно по туристической визе до 9 месяцев.
Но если для вас этого мало и вы хотите оставаться дольше — можно оформить резидентскую рабочую или бизнес визу на год так как вы директор своей компании. В данный момент русскоговорящим сложно дают такие визы. Но мы надеемся, что ситуация изменится в скором времени. Такую визу нужно продлевать в департаменте иммиграции каждый год.

❓ Хочу купить для флиппинга. Хорошая идея?
— Нет, плохая идея. Рынок недвижимости не очень активный. Продаваться может долго. Шриланкийские покупатели могут сильно сбивать цену. Продать быстро и дороже будет сильно непросто. Вывод денег также не прост. Учитывая все вышесказанное флиппинг не для Шри-Ланки на данный момент.

❓Могут ли иностранцы взять ипотеку или кредит?
— Нет, местные банки не выдают ипотеку иностранцам. Оформить её могут только резиденты Шри-Ланки и граждане с двойным гражданством.

❓Нужно ли иностранцам платить дополнительный налог 100% или 15%?
— Нет, никаких дополнительных налогов для иностранцев нет. Налог 15% на аренду земли отменили еще в 2016 году, а 100% налог на покупку земли – в 2018 году согласно Закону о земле. Теперь иностранцы не могут покупать землю, а только арендовать.

❓Можете рассчитайте мне доходность и окупаемость объекта если я буду его сдавать.
— Мы не беремся рассчитывать за вас. Я могу вам сказать на что вы можете рассчитывать. Так как аренда жилья на Шри-Ланке — это моя основная стезя. Вы можете сделать свой подсчет. Я могу его проверить по вашему желанию. Но будучи на острове 10 лет — я не верю что можно что-то в этой жизни просчитать наверняка на годы вперед. Только мошенники дают стопроцентные гарантии. Я не люблю обманывать.

❓С какой недвижимости наибольший доход?
— Тут все прозаично и логично. Америку не открою. По нашим подсчетам: чем дороже объект — тем соразмерно больше прибыть с него. Например, с виллы небольшой доход с аренды будет меньше, чем с отеля на 20 номеров. КЭП, чудес не бывает, даже на чудо-острове.

❓Как вы считаете какая недвижимость самая ликвидная на Шри-Ланке ?
Ликвидная — это недвижимость, которая будет приносить хороший доход, пользоваться спросом на аренду и которую можно легко и быстро продать- мой ответ что в данный момент это квартиры в в новых комплексах на первой линии. Стоимостью от 400000$.

Как перевести деньги на Шри-Ланку

Перемещение денег в/из Шри-Ланки условно разделим на белый, легальный путь и серый путь.

➡️ Белый путь официальный с дальнейшим получением статуса инвестора.
Если вы – иностранный резидент и хотите купить недвижимость, деньги нужно перевести через специальный счет внутренних инвестиций (IIA), открытый в местном банке. При продаже недвижимости средства можно вывести обратно через этот же счет в той же валюте, в которой они были внесены.

Если у вас уже есть недвижимость, но деньги на ее покупку не проходили через IIA, при выводе средств из страны действует годовой лимит в 20 000 долларов. Вывести большую сумму можно, но потребуется подтвердить источник происхождения денег перед банком и Центральным банком, что может занять несколько месяцев.

☝️Счет IIA проще всего открыть находясь на Шри-Ланке. В любом банке за два часа вам откроют этот счет. Мы помогаем открыть счет и сопровождаем клиента в банке.

Счет IIA можно открыть и дистанционно. Обычно это долго и не всегда заканчивается успехом. Далее приведем палгоритм открытия счета IIA и перевода денег из России на Шри-Ланку👇

Алгоритм перевода денег в Шри-Ланку для российских туристов

Посольство Шри-Ланки в Москве инициировало сотрудничество между Народным банком Шри-Ланки (People’s Bank, Sri Lanka) и Национальным Инвестиционно-Промышленным Банком (НИПБ) в России. С 21 ноября 2022 года это партнерство предоставляет российским туристам удобную платформу для перевода средств в ланкийских рупиях (LKR).

Как перевести деньги: пошаговая инструкция

1. Открытие счета в Шри-Ланке
• За две недели до поездки необходимо открыть личный счет в долларах США или евро в Народном банке Шри-Ланки.
• Заявку на открытие счета можно скачать по ссылке: скачать заявку.
• Заполненную заявку вместе с сканом паспорта отправить на email: fcaforrussia@peoplesbank.lk.
2. Открытие счета в НИПБ (Москва)
• После подтверждения открытия счета в Шри-Ланке туристу необходимо посетить НИПБ в Москве, чтобы открыть счет в рублях и иностранной валюте для перевода средств.
• НИПБ оказывает поддержку в заполнении заявления для Народного банка Шри-Ланки и отправке необходимых документов, включая копию паспорта.
• Клиентам предлагаются индивидуальные условия и выгодные тарифы.
3. Получение дебетовой карты в Шри-Ланке
• По прибытии в страну турист получает дебетовую карту, которую можно использовать для покупок и снятия наличных в LKR в банкоматах и отделениях Народного банка Шри-Ланки.
4. Закрытие счета или продолжение использования
• При отъезде турист может закрыть счет и снять остаток в иностранной валюте.
• Либо оставить необходимый минимальный баланс (50 долларов США или эквивалент в другой валюте) и продолжать пользоваться счетом в будущем.
5. Дополнительная информация
• Рекомендуется ознакомиться с разделом FAQ на сайте: Часто задаваемые вопросы.
• Если остались вопросы, можно обратиться к указанным контактным лицам.

Правительство разрешает ввозить в страну до 45 000 долларов без необходимости подтверждать источник средств.

➡️ Белый неофициальный путь.
1. Без открытия счета IIA. Но через банковский перевод. Такой способ подойдет для тех, кто уверен, что выводить обратно деньги из Шри-Ланки не будет.

➡️ Серый путь через обмен криптовалюты.
Мы не советуем этот вариант, хотя и можем обменять вам деньги. Таким путем вам дают наличные рупии или переводят на счет рупии. Но происхождение этих денег вы никак не сможете обосновать. Хотя местные некоторые банки могут закрыть глаза и зачислить поступление без лишних вопросов. Но в будущем могут возникнуть вопросы у местной налоговой и органов откуда вы взяли на острове деньги.
Такой путь можно использовать если вы берете на себя риски. Если сумма небольшая и другие способы перевода денег для вас по каким-то причинам не подзодят.

Сроки оформления

Для договора задатка и итоговой сделки уходит около недели.
Далее происходит регистрация документов и оформление Договоров с компаниями-поставщиками электроэнергии и воды. Это около 1,5-2 месяцев.

Сдавать в аренду

Если вы хотите сдавать объект во время вашего отсутствия на острове — вы можете положиться на нас и передать управление обьектом и бронированиями нам. За обьектом нужно следить и производить ремонт и уборку. За свои услуги мы возьмём только 15-20%. Остальная чистая прибыль будет перечислена вам. Вы будете получать пассивный доход без лишних забот, которые мы возьмём на себя.

МЫ БУДЕТ РАДЫ СОТРУДНИЧЕСТВУ!

ОБРАЩАЙТЕСЬ В ВАТСАП +94763081200

Читайте также полезную статью Бизнес на Шри-Ланке

02 марта, 2025